案情简介

胡某投资设立个人独资企业某商贸中心，2005年12月吴某与胡某签订商铺使用协议，约定吴某一次性支付租金38000元后取得其中一商铺30年的使用权。协议签订后吴某依约付款并取得使用权。后双方又签订补充协议，约定胡某、某商贸中心对商城进行正常管理，中途不得将管理权转让他人，否则视为违约。2009年胡某将管理权转让给第三人王某，后王某又将管理权转让给某居民委员会，转让后商场的卫生环境恶劣，管理瘫痪，致使原告无法正常经营。原告以胡某、某商贸中心为共同被告向某县人民法院提起诉讼要求解除租赁合同，返还上诉人已支付的剩余年限的租金。

一审法院经审理认为该租赁合同的主体是原告吴某和被告某商贸中心，被告胡某不是合同主体，遂裁定驳回原告起诉，原告不服提起上诉。

代理意见及争议焦点

山东三禾律师事务所接受吴某委托，指派贾月娟律师作为上诉人吴某的诉讼代理人，并针对本案争议的焦点问题发表如下代理意见。

一、两被上诉人被列为一审被告是否适格，这一争议焦点的实质为个人独资企业转让后原债务由谁承担的问题。

上诉人一审的诉求是解除租赁合同，返还上诉人已支付的剩余年限的租金。上诉人一次性支付三十年的租金并实际承租案涉房屋均发生在某商贸服务中心投资人变更之前（该事实已经2010临民一终字第20**号判决书认定）。上诉人是因投资人变更前已存在的债权债务关系发生纠纷提起本次诉讼，诉讼主体问题也就是某商贸服务中心转让后原债务由谁承担的问题。

   二、某商贸服务中心和原投资人胡某均应对上诉人的诉求承担责任

首先，根据民事诉讼法及民诉法解释，个人独资企业具有民事诉讼主体资格。根据《个人独资企业法》的规定，个人独资企业应当对其投资人在企业生产经营活动中所产生的对外债务承担清偿的义务，并且这种义务不因投资人、企业名称等事项的变更而免除，其投资人、名称等事项的变更，不能认定为原企业的消灭和新企业的产生，而应认定为企业法律人格上的延续，转让之前的债务仍由个人独资企业继续承担责任。

其次，《个人独资企业法》第二条规定，个人独资企业系由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。个人独资企业转让时，原投资人与现投资人关于转让前的债权债务约定不能对抗第三人。《合同法》第八十四条、第八十八条规定，债务转让需经债权人同意，债权债务的的概括转让需经合同另一方同意。本案原投资人胡某与现投资人王某就转让前对外债权债务的转让并未取得作为租赁合同另一方的上诉人同意。因此，胡某作为原投资人对转让前的债务仍不能免除，这一点也已经贵院（2011）临民一终字第20**号民事判决书作出判令，即贵院维持了由原投资人胡某返还上诉人超过二十年年限的租金。

三、（2011）郯商初字第3*号判决书认定以王某为投资人的某商贸服务中心无权向上诉人等租赁户主张租金不存在错误，也与本案诉讼主体不相矛盾。理由如下：

原投资人胡某与现投资人王某就转让前对外债权债务的转让未取得作为租赁合同另一方的上诉人同意，该转让协议仅约束胡某与王某，对上诉人不发生效力。同时，根据《个人独资企业法》第二条的规定，个人独资企业财产归投资人个人所有，与投资人个人财产具有同一性，上诉人就租赁合同所负的义务仍应向原投资人胡某履行。因此，现投资人王某无权以某商贸服务中心的名义向上诉人主张租金等，其应在原投资人收取后按转让协议约定或不当得利向其主张返还。

（2011）郯商初字第3*号判决书也正是基于个人独资企业财产与投资人个人财产的同一性及本案转让协议对上诉人不发生效力，进而认定以王某为投资人的商贸服务中心向上诉人等租赁户主张租金主体不适格。

本案上诉人将原投资人和某商贸服务中心列为一审被告，亦系基于个人独资企业财产与投资人个人财产的同一性，在原投资人胡某和某商贸服务中心承担责任后，现投资人王某可基于转让协议另行向原投资人胡某主张权利。

    四、被上诉人胡某将对某商贸服务中心的经营管理权转让给案外人王某，且致使上诉人长期无法正常经营，其转让行为已构成根本违约，上诉人有权解除租赁合同。

某商贸服务中心原系被上诉人胡某投资成立的个人独资企业，企业财产与投资人个人财产具有同一性，企业与投资人具有较强的人身依附性。胡某的转让行为，致投资人变更，改变了企业的经营模式，影响了承租人对出租人的信赖程度及营业收入，这正是包括上诉人在内等众多承租人为保证该商贸服务中心正常经营、避免中途转让管理权给其带来不利影响而与胡某签订“中途不得转让”补充协议的目的。

被上诉人胡某对商场的经营管理权系租赁合同的主要义务，即确保商场的整齐、清洁、美观，确保商铺的正常使用经营，被上诉人未经上诉人同意将经营管理权转让他人，导致转让后商场长期无人管理，经营环境恶劣，造成原告无法正常经营。根据《中华人民共和国合同法》第94条之规定，上诉人有权解除租赁合同。

裁判结果

   二审法院认为，某商贸中心商铺使用协议书及补充协议的合同主体系吴某与某商贸中心，吴某为承租方，某商贸中心为出租方，虽然商贸中心的经营管理权后来转让给他人，但某商贸中心之前的合同债权、债务并未一并转让吴某以某商贸中心和胡某为被告提起诉讼主体适合，应予以受理并进行实体审理，故裁定:撤销原裁定，指令某县人民法院重新审理。